二手房交易需要交哪些稅費(fèi)？
二手房交易需要交哪些稅費(fèi)？
相對(duì)于新房、二手房交易的一大“特色”就是稅費(fèi)較多、很多購(gòu)房者對(duì)于名目繁多的稅費(fèi)也只是一知半解
買(mǎi)房涉及的錢(qián)款較多、在稅費(fèi)方面一定不能馬虎、那么？這次小編來(lái)跟大家聊一下二手房交易稅費(fèi)的那些事兒
二手房交易各類(lèi)稅收共有8種：包括：增值稅(營(yíng)業(yè)稅)、個(gè)人所得稅、土地增值稅(對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的、暫免征收土地增值稅)、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。(附深圳二手房交易稅 費(fèi)明細(xì)表)
二手房交易稅費(fèi)表
類(lèi)別 | 費(fèi)用項(xiàng)目 | 計(jì)算方法及詳細(xì)說(shuō)明 | ||
過(guò)戶稅費(fèi) | 契稅 （買(mǎi)方承擔(dān)） | 建筑面積：≤ 90㎡ | (計(jì)稅價(jià)減去增值稅)乘以1%= | |
建筑面積：＞90㎡ | (計(jì)稅價(jià)減去增值稅)乘以1.5%= | |||
注: 針對(duì)家庭非唯一住房(購(gòu)買(mǎi)第二套住房)不論面積大小、均按3%征收契稅 | ||||
增值稅 （賣(mài)方承擔(dān)） | 滿2年普通住宅 | 免征 | ||
不滿2年普通住宅/非通住宅 | （過(guò)戶價(jià)減去增值稅）乘以5.0%= | |||
滿2年非通住宅 | （計(jì)稅價(jià)減去原登記價(jià)）/1.05乘以5.0%= | |||
非普通住宅定義：容積率＜1.0、建筑面積＞144㎡且套內(nèi)面積＞120㎡、過(guò)戶價(jià)＞深圳各區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（滿足其中一個(gè)就按非普通計(jì)算） | ||||
附加稅 城市維護(hù)建設(shè)及教育 （賣(mài)方承擔(dān)） | 增值稅乘以6% | |||
個(gè)人所得稅 （賣(mài)方承擔(dān)） | 唯一住房：免征（購(gòu)買(mǎi)滿5年以上家庭唯一住房免征） | |||
核定：普通住宅、核定：（計(jì)稅價(jià)減去增值稅）乘以1%= | ||||
核定：非普通住宅、核定：（計(jì)稅價(jià)減去增值稅）乘以1.5%= | ||||
核定：拍賣(mài)、（計(jì)稅價(jià)減去增值稅）乘以3%= | ||||
核實(shí)：（計(jì)稅價(jià)減去原登記價(jià)）乘以20%= | ||||
轉(zhuǎn)移登記費(fèi) （買(mǎi)方承擔(dān)） | 住宅80元/單 非普通住宅550元/單 | 備注： 1、之所以契稅增值稅個(gè)稅都減去增值稅、因?yàn)樵鲋刀惪勺鳛榈挚垌?xiàng)、也降低一定的稅費(fèi) 2、個(gè)稅和增值稅在極個(gè)別情況也可以規(guī)避、比如房?jī)r(jià)沒(méi)有增值、小于原登記價(jià)網(wǎng)簽、是沒(méi)有增值部分的、那么稅費(fèi)為0 | ||
印花稅 （承擔(dān)各自費(fèi)用） | 買(mǎi)賣(mài)雙方都是個(gè)人：免征 | |||
貼花 | 2.5元/單 | |||
交易費(fèi) （買(mǎi)賣(mài)雙方各半） | 面積乘以4元/㎡單 | |||
貨款費(fèi)用 | 評(píng)估費(fèi)：200萬(wàn)以下、200到1000元、200萬(wàn)以上：萬(wàn)分之五= | 注：每套房屋按評(píng)估公司收費(fèi)為準(zhǔn) | ||
抵押登記費(fèi)：住宅80元/單、非普通住宅550元/單 | ||||
贖樓費(fèi)用 | 額度贖樓擔(dān)保費(fèi)：擔(dān)保金額乘以1.2%=、注：正常供樓近一年累計(jì)逾期不超過(guò)6次、每次不超過(guò)一周、擔(dān)保公司按照擔(dān)保金額（欠款金額上浮1.02倍）1.2%收取擔(dān)保費(fèi) | |||
額度贖樓擔(dān)保費(fèi)：短期利息乘以1.2%到1.5%=、注：計(jì)算公式：短貨金額乘以1%/30=每天的費(fèi)用（銀行根據(jù)實(shí)際占用天數(shù)收取短期利息、建議一次性付款預(yù)收25天、按揭付款40天利息） | ||||
現(xiàn)金贖樓擔(dān)保費(fèi)：擔(dān)保金額乘以0.08%/天、每筆業(yè)務(wù)最低收費(fèi)3000元、逾期費(fèi)率：0.2%/天、展期費(fèi)率：在對(duì)應(yīng)天數(shù)所收費(fèi)率基礎(chǔ)上上浮10%收取、展期需提前三天申請(qǐng)、未提前3天申請(qǐng)按照逾期來(lái)算、展期天數(shù)不超過(guò)原來(lái)申請(qǐng)?zhí)鞌?shù)一半、且只能展一次（稅率調(diào)整以擔(dān)保公司通知為準(zhǔn)） | ||||
公正費(fèi) | 贖樓公證兩份760元、監(jiān)護(hù)公證約200元、贈(zèng)與/繼承公證：評(píng)估價(jià)乘以1.2%= | |||
境外人士需收買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)（按合同標(biāo)的價(jià)分段收費(fèi)：50萬(wàn)以內(nèi)0.3%、50到500萬(wàn)、0.25加1500元、以此類(lèi)推） | ||||
境外人士需收抵押貨款合同公證費(fèi)：（按合同標(biāo)的價(jià)分段收費(fèi)：2萬(wàn)以內(nèi)1%、2萬(wàn)到5萬(wàn)、0.8%加200元、以此類(lèi)推） | ||||
備注：因政策有時(shí)效性、以上僅供參考、具體以實(shí)際繳納費(fèi)用為準(zhǔn) | ||||
如上表所示
我們可以看出二手房交易稅費(fèi)最重要的三大板塊為: 契稅：個(gè)人所得稅：增值稅(營(yíng)業(yè)稅)
那么這三大稅種征收的依據(jù)分別是什么呢?當(dāng)然都是和房子密切相關(guān)的
1、房屋取得年限：就是您從上一位房主或者開(kāi)發(fā)商那買(mǎi)了這個(gè)房子的時(shí)間(紅本上面的登記的那個(gè)時(shí)間) 到您現(xiàn)在賣(mài)房的時(shí)間、而這個(gè)時(shí)間是不是超過(guò)兩年或者是不是超過(guò)五年就是一個(gè)納稅依據(jù)
2、是不是您的唯一住房：也就是說(shuō)您在同一行政單位內(nèi)(一般是指一個(gè)城市)是不是只有這一套房屋、這個(gè)是個(gè)人所得稅的繳稅依據(jù)
3、房屋原值：是指您從開(kāi)發(fā)商或者其他業(yè)主那買(mǎi)了這套房當(dāng)時(shí)花了多少錢(qián)(購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi))、可能是100萬(wàn)、您現(xiàn)在要賣(mài) 1000萬(wàn)、其中這個(gè)差額就是一個(gè)重要的納稅依據(jù)
那么這三大稅費(fèi)分別要交多少呢?
1、契稅：通常是房屋成交價(jià)*1~3%,按照現(xiàn)在通行的市場(chǎng)規(guī)則來(lái)說(shuō)、都是買(mǎi)方承擔(dān)整個(gè)契稅、當(dāng)這個(gè)房屋滿足一些的條件、契稅就會(huì)減免到1%
2、個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅的稅率是20%、也就是說(shuō)業(yè)主所獲純利潤(rùn)的20%、例如這套房您當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候是100萬(wàn)、現(xiàn)在賣(mài)1000萬(wàn)、那您需要交的個(gè)人所得稅就是900萬(wàn)的20%,就是180萬(wàn)、大家都會(huì)想這個(gè)人所得稅怎么能免啊?怎么能不交 ?。磕壳罢?guī)的方式只有一種：滿五唯一
那什么叫滿五唯一呢?
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是您從上一位業(yè)主或開(kāi)發(fā)商買(mǎi)來(lái)的這個(gè)房到現(xiàn)在您賣(mài)這個(gè)房的年限已經(jīng)超過(guò)五年、同時(shí)這套房還是您在這個(gè)行政單位內(nèi)唯一的住宅房屋、這個(gè)時(shí)候個(gè)人所得稅是減免的、同時(shí)契稅也只需繳納1%
很多經(jīng)紀(jì)人在推介房屋的時(shí)候、如果某套房子是滿五 唯一、都會(huì)作為房屋的核心賣(mài)點(diǎn)
3、增值稅(營(yíng)業(yè)稅)：這個(gè)稅的稅率是5%、一般是差額征收、和個(gè)人所得稅一樣、是您買(mǎi)賣(mài)房屋總收益的5%、這個(gè)依據(jù)一般是以房屋取得是否滿兩年為基準(zhǔn),、增值稅的變化特別多、有時(shí)是全額征收也就是您成交價(jià)的5%、有時(shí)是差額征收也就是您所賺總差價(jià)5%,、還有的是滿兩年或者不滿兩年、滿五年或者不滿五年、需要大家具體的再咨詢一下當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門(mén)
其中：增值稅(營(yíng)業(yè)稅)、城建稅、教育附加、地方教育附加稅、合計(jì)稅率為56%
無(wú)論政策怎么變、基本上所有的稅種稅金都是依靠這三種依據(jù)來(lái)計(jì)算的、所以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中、我們就要把這三項(xiàng)明確的約定清楚、是不是滿五年、是不是唯一住房、原值是多少錢(qián)、這樣的話咱們?cè)摻欢嗌俣愐材軠?zhǔn)確地計(jì)算、對(duì)您來(lái)說(shuō)是避免糾紛的最大幫手
友情鏈接：深圳市最新房產(chǎn)政策 港人在深置業(yè)有何規(guī)定?
附：二手房交易稅費(fèi)表圖片
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